Dedicados exclusivamente al sector inmobiliario de Madrid

SIMA

Foro de inversión — Estuvimos en SIMA PRO 2019

13 junio, 2019 en Alquiler, Compra-venta

Como todos los años estuvimos en SIMA PRO en Madrid. Es el evento profesional de mayor alcance del sector inmobiliario en España. Este año nos llevamos muy buenas noticias y por eso venimos aquí a dejaros un buen resumen de lo que escuchamos de los ponentes.

Es un buen momento para la inversión inmobiliaria aunque el crecimiento ha bajado con respecto a años anteriores.

Nos beneficiamos de gente que viene del extranjero, de la mejora en el ámbito laboral y de la confianza de los inversores. Como amenazas cabe destacar un entorno internacional complicado, tanto en el ámbito económico como en el político, y esto provoca incertidumbre.
En lo referente al alquiler, la mayor preocupación es en los jóvenes debido a sus altos precios. Desde el Estado se va a intentar promoverlo con la creación de nuevas viviendas, oferta pública de suelo y agilización en la gestión de licencias públicas para la construcción del sector privado.

CICLO INMOBILIARIO ¿DÓNDE ESTAMOS?

En el momento actual hay mayor número de inversores internacionales que nacionales, una subida de precios con rentabilidades menos altas.

Ahora hay una oportunidad de inversión en alquiler residencial, pues sólo el 22% de las viviendas están en alquiler en España, hay poca profesionalidad (propietarios particulares) y no hay especialización. Además hay una alta demanda en alquileres.

El ciclo anterior contaba con activos de menor calidad y en una localización secundaria donde el inversor encontraba mayor rentabilidad pero con mayor apalancamiento.
En el ciclo actual, la inversión se centra más en activos que dan mayor rentabilidad de inversiones alternativas. Por ejemplo: antes se invertía en oficinas, que se entiende como una inversión sencilla y de poco riesgo, y ahora, con el coworking, esta inversión ya no es fiable. Activos alternativos: hoteles vacacionales, viviendas para alquiler, residencias de mayores.
El modelo anterior era de oferta, y ahora es de demanda. Antes era de financiación y ahora es de capital propio.
La rentabilidad esperada está en torno al 4%.
El 95% de las viviendas está en manos de particulares, muy pocas son de empresas, y las ofertan para alquiler.
Es muy importante potenciar la inversión institucional pues cada vez es más complejo localizar inversores.
Estamos en la actualidad, con un apetito creciente de inversores en alquiler residencial, y una demanda de vivir y trabajar en Europa. Hay necesidad de vivienda. Por tanto es un momento de inversión.

¿QUÉ RIESGOS ENCONTRAMOS?

Al haber una subida muy alta de los alquileres, la gente prefiere invertir y tener su propia vivienda.
También que el Estado está ofertando muchas viviendas en alquiler baratas.

El dato de los últimos años, en lo que respecta al alquiler en España, es de un incremento del 7% al 22% y se espera que éste aumente hasta un 50%, como está en el resto de Europa.

¿QUÉ NECESITA EL MERCADO PARA ANIMAR A LOS PROFESIONALES EN COMPRA PARA INMUEBLE DE ALQUILER?

Hay que ofertar obra nueva, pues es limitada, y sobre todo se centra en cascos urbanos. Además, la oferta suele estar fragmentada (pertenece a varios propietarios), y no hay un mínimo volumen de inversión (necesidad de invertir unos 20 millones). Por todo esto, el inversor institucional accede a promotoras y compra obra nueva.

Se necesita el impulso de Estado y que urbanice, con el riesgo de que haya entonces, poco impulso a la rehabilitación.

Barcelona. Foto de Erwan Hesry

CARACTERÍSTICAS DEL ALQUILER RESIDENCIAL

Ubicado principalmente en Madrid y Barcelona, con oferta sobre todo, de inmuebles de 1 ó 2 dormitorios y con subidas de precios en estas zonas.
Ha habido un incremento tanto de oferta como de demanda, pues debido a la subida de precios, los inversores no pueden acceder tan fácilmente a la compra y esto hace que crezca el alquiler.
La demanda del alquiler residencial es mayoritariamente, del particular. El inquilino cada vez exige más profesionalidad, y prefiere que el arrendador sea un profesional en lugar de un particular. De aquí surge la figura del “gestor”, que suele ser empresa intermediaria entre arrendador y arrendatario.

La nueva legislación ha creado incertidumbre, y esto provoca la falta de transacciones, que el capital salga de los mercados, que el propietario prefiera no alquilar, y que el mercado del alquiler se ralentice. Si se protege en exceso al inquilino, freno el alquiler.

Ediciones anteriores: ¿Quieres leer las diferencias de cuando fuimos a SIMA PRO 2017?

Foto cabecera de Camille Minouflet para Unsplash.

Foro de Inversión — SIMA 2017

1 junio, 2017 en Compra-venta, Noticias de Arquitectura

Como hemos contado el otro día, hemos asistido a SIMA 2017, y aprovechamos para participar en diferentes charlas del Foro de Inversión.
Os compartimos aquí un descargable completo de todo lo que se ha tratado en el Foro y un resumen de algunas partes más importantes destacadas:

Sobre el BREXIT

Crea incertidumbre. 1 millón de m² podría irse de la city londinense. Se ha hablado de Dublin, París, Amsterdam, Frankfurt, Madrid y Barcelona.

¿Qué Ofrecemos en España?

Buena calidad de vida, menores costes de vida y en renta somos mas competitivos que París, por ejemplo (aquí en zona prime son 28 €/m² y en Paris 60 €/m²), y unas reformas laborales mas flexibles que Francia y esto atraerá talento. Va a tardar mucho en materializarse dicha decisión y no habrá un solo ganador, sino que se repartirán entre varias ciudades de Europa. Las compañías importantes británicas están buscando oficinas fuera, algunas también en Bruselas.

OFICINAS

Los edificios de buena calidad y bien ubicados se llenan y obtienen unas rentas mas elevadas. Las rentas de las oficinas son muy cíclicas.
MANOTERAS – (core plus): bien ubicados, tecnológicos y con transporte (15 €/m²) y otros viejos de la zona los alquilan a (9 €/m²).
CASTELLANA 42 – (core cbd): la ultima reforma fue en el 2010 por lo tanto los precios oscilan entre 19-20 €/m². En vez de 30-35 €/m² si estuviera rehabilitado.

Falta el producto de oficinas en Madrid de calidad y apenas hay para rehabilitar.

¿Cómo ayudar a dinamizar el sector de oficinas?

Medición y rating técnico de los edificios de oficinas (standards). AEO (asociación española de oficinas)
Dar mas transparencia y dinamismo al sector de oficinas. En España, la gente no suelta información y los inversores que vienen a invertir, desconfían por eso y tardan una media de 8 meses hasta que lo estudian por esa razón. Aplicación para ver cada edificio, info, inversores previos, rentas y ocupación etc…
Falta de estándares en el sector. Es un esfuerzo de todos. Va a aportar transparencia, profesionalidad y dinamizar el mercado.
Sostenibilidad: certificaciones (“well, leed”…) al mercado le gusta y es una necesidad cubierta.
Entre otros. Descargar el resumen completo (formato PDF).

TECNOLOGIA

El sector inmobiliario es muy lento: 15 días para conceder una hipoteca, meses para dar licencias, años en planes y 7 días en tasación etc. Una promoción tarda 18 meses. La ubicación es importante, el producto y el momento adecuado.
Hay que reducir el tiempo de puesta en el mercado. En idealista tienen mucha info del mercado. UDA (urban data analytics): la empresa mas innovadora en real estate. Ha revolucionado el sector inmobiliario. Algoritmos y feedback de los players. Para anticiparse al mercado y predecir que va a ocurrir. La formación de carteras de los fondos. Factores: valoración, rentabilidad y precio.

CENTROS COMERCIALES y RETAIL

Hay ciclos muy marcados. Llevamos 3 años buenos pero quedan 2 años interesantes aún. Las SOCIMIS se fraguaron en el 2013. En España hay 180 de centros comerciales operativos y en USA hay 8000 C.C mas grandes que la vaguada.
Los C.C están evolucionando por el e-commerce. Mas del 10% del retail es por e- commerce. Ojo cambio cultural, evolución económica y los políticos que no obstaculicen.

Los RETOS del mundo del retail son:

E-commerce: hay un canal mas que se comerá un trozo del pastel, pero en España el buen clima incita a la gente a salir a los CC y a las calles.
Atraer a la gente
Las fronteras tradicionales existen cada vez menos, ya todo es gaseoso: consumidor multicanal, y centro ciudad y periferia están cada vez mas unidos.

LOGÍSTICO

Ha pasado de ser el patito feo a liderar el ranking.

El BIG DATA esta revolucionando el sector junto al e-commerce. Las naves tienden a ser mas grandes y la rotación de producto es mayor. Buena comunicación y buenos accesos son claves. Mayor automación. Pero ojo, que esta maquinaria te sirva luego para otros inquilinos. Adecuada dotación de parking. Hay aproximadamente 10% de desocupación en este tipo de naves. Especialización de 1a corona. En Coslada y S.Fernando, la ocupación es de menos del 10%.

INVERSORES INTERNACIONALES

Son exigentes y sofisticados. Buscan un macro favorable estable. Dicen que nos estamos recuperando poco a poco. Dicen que hay oportunidades para todos pero que están en manos del propietario erróneo, como pueden ser bancos. Que en china empieza a haber una burbuja. Si hay mas empleo, habrá mas consumo, se venderán mas coches y se ocuparan mas oficinas.
Los inversores necesitan ser educados. Siguen prefiriendo a Francia antes que España a pesar de los precios. Dicen que invierten en España aun pues la economía esta creciendo y los precios son buenos.

URBANISMO

Hay una hemorragia legislativa que emana de los entes locales. Gran inseguridad jurídica y deterioro del estado de derecho. En contencioso administrativo hay una maraña de leyes. La ley del suelo es del 2001, y ha sido modificada mas de 100 veces. Situación crítica en el urbanismo nacional. En 1956 empezamos con un instrumento (planes de urbanismo, que ya no valen) en el año 1975 (ley nueva), el partido socialista en 1992 deja su impronta en el texto refundido. El urbanismo es autonómico y el estado tiene poco que decir. El estado se pliega y cada Comunidad Autónoma aprueba sus leyes. Tal como estamos no podemos seguir.

RESIDENCIAL

Suelo urbano finalista, stock de vivienda y obra nueva.
Nuevos desarrollos de suelo urbano finalista : en madrid, hay suelo finalista para 5 años. En Madrid centro y zona norte ya empieza a haber escasez de suelo. Hay 340.000 viviendas nuevas vacías en España. 1.6 millones de viviendas construidas desde el 2008. En Madrid capital hay 14.5% de stock. En Madrid, se hacen el 25% de los visados de España: 16.560 unidades. Zaragoza esta funcionando muy bien. La recuperación es selectiva, la mitad de las provincias de España están empezando a recuperarse pero aun hay otras en ajuste. Hay zonas de bajo nivel de stock y la demanda esta reactivada: Madrid, Rivas, Bilbao, Zaragoza, Ibiza.. entre otras.

GLOBALIZACION

Vivimos tiempos confusos. No sabemos lo que nos pasa y eso nos pasa “Ortega”.

CHINA (2014): la economía china supera a USA. USA supero a UK en 1872. Hay una revolución económica y social que afecta a todo el mundo. En el 2007 la población urbana supero a la población rural. China crece al 7%. El mundo emergente crece a grandes pasos y Europa se envejece. Los españoles deberíamos mirar mas a Africa en vez de al norte o al este u oeste.
Hay dos variables:
1) Divergencia demográfica
2) Convergencia tecnológica (es mas fácil copiar que inventar).

> Descargar la versión completa (formato PDF)

Sobre SIMA 2017 —Salón Inmobiliario Internacional Madrid— y Home Staging en la Feria de Madrid

30 mayo, 2017 en Home Staging, Servicios

Siempre hay que estar actualizado, así que estos últimos días nos hemos dedicado de lleno a nuestro sector inmobiliario dentro de Madrid. Del 25 al 28 de mayo estuvimos visitando SIMA.

Las ferias SIMA son un punto de referencia del sector inmobiliario desde 1999. Con más de 30 ediciones celebradas, son una plataforma comercial y de desarrollo de negocio para las empresas y profesionales participantes, tanto de ámbito nacional como internacional.

En el pabellón 10 de la Feria de Madrid nos hemos encontrado con otros miembros de AHSE —Asociación de Home Staging de España—, Asociación a la que pertenecemos y quienes luego nos han compartido los resultados de la encuesta nacional sobre Home Staging que arroja unos resultados muy positivos. ¡Qué alegría!

Por dejaros un pequeño resumen, nos han parecido muy interesantes estos valores:

1. Una vez que se ha realizado el Home Staging, ¿cuánto ha tardado, de media, en venderse?

Un 33% ha respondido que la vivienda se vende en 30 días o aún mejor, en algo menos.

2. El Home Staging ayuda a Alquilar antes

Un 37% dice que se alquila en menos de 7 días.

3. El Home Staging ¿aporta valor a la venta?

Podéis descargar el PDF resumen pinchando aquí.

¡Hasta la próxima!