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Como todos los años estuvimos en SIMA PRO en Madrid. Es el evento profesional de mayor alcance del sector inmobiliario en España. Este año nos llevamos muy buenas noticias y por eso venimos aquí a dejaros un buen resumen de lo que escuchamos de los ponentes.
Es un buen momento para la inversión inmobiliaria aunque el crecimiento ha bajado con respecto a años anteriores.
- Nos beneficiamos de gente que viene del extranjero, de la mejora en el ámbito laboral y de la confianza de los inversores. Como amenazas cabe destacar un entorno internacional complicado, tanto en el ámbito económico como en el político, y esto provoca incertidumbre.
- En lo referente al alquiler, la mayor preocupación es en los jóvenes debido a sus altos precios. Desde el Estado se va a intentar promoverlo con la creación de nuevas viviendas, oferta pública de suelo y agilización en la gestión de licencias públicas para la construcción del sector privado.
CICLO INMOBILIARIO ¿DÓNDE ESTAMOS?
En el momento actual hay mayor número de inversores internacionales que nacionales, una subida de precios con rentabilidades menos altas.
Ahora hay una oportunidad de inversión en alquiler residencial, pues sólo el 22% de las viviendas están en alquiler en España, hay poca profesionalidad (propietarios particulares) y no hay especialización. Además hay una alta demanda en alquileres.
- El ciclo anterior contaba con activos de menor calidad y en una localización secundaria donde el inversor encontraba mayor rentabilidad pero con mayor apalancamiento.
- En el ciclo actual, la inversión se centra más en activos que dan mayor rentabilidad de inversiones alternativas. Por ejemplo: antes se invertía en oficinas, que se entiende como una inversión sencilla y de poco riesgo, y ahora, con el coworking, esta inversión ya no es fiable. Activos alternativos: hoteles vacacionales, viviendas para alquiler, residencias de mayores.
- El modelo anterior era de oferta, y ahora es de demanda. Antes era de financiación y ahora es de capital propio.
- La rentabilidad esperada está en torno al 4%.
- El 95% de las viviendas está en manos de particulares, muy pocas son de empresas, y las ofertan para alquiler.
- Es muy importante potenciar la inversión institucional pues cada vez es más complejo localizar inversores.
- Estamos en la actualidad, con un apetito creciente de inversores en alquiler residencial, y una demanda de vivir y trabajar en Europa. Hay necesidad de vivienda. Por tanto es un momento de inversión.
¿QUÉ RIESGOS ENCONTRAMOS?
- Al haber una subida muy alta de los alquileres, la gente prefiere invertir y tener su propia vivienda.
- También que el Estado está ofertando muchas viviendas en alquiler baratas.
El dato de los últimos años, en lo que respecta al alquiler en España, es de un incremento del 7% al 22% y se espera que éste aumente hasta un 50%, como está en el resto de Europa.
¿QUÉ NECESITA EL MERCADO PARA ANIMAR A LOS PROFESIONALES EN COMPRA PARA INMUEBLE DE ALQUILER?
Hay que ofertar obra nueva, pues es limitada, y sobre todo se centra en cascos urbanos. Además, la oferta suele estar fragmentada (pertenece a varios propietarios), y no hay un mínimo volumen de inversión (necesidad de invertir unos 20 millones). Por todo esto, el inversor institucional accede a promotoras y compra obra nueva.
Se necesita el impulso de Estado y que urbanice, con el riesgo de que haya entonces, poco impulso a la rehabilitación.
Barcelona. Foto de Erwan Hesry
CARACTERÍSTICAS DEL ALQUILER RESIDENCIAL
- Ubicado principalmente en Madrid y Barcelona, con oferta sobre todo, de inmuebles de 1 ó 2 dormitorios y con subidas de precios en estas zonas.
- Ha habido un incremento tanto de oferta como de demanda, pues debido a la subida de precios, los inversores no pueden acceder tan fácilmente a la compra y esto hace que crezca el alquiler.
- La demanda del alquiler residencial es mayoritariamente, del particular. El inquilino cada vez exige más profesionalidad, y prefiere que el arrendador sea un profesional en lugar de un particular. De aquí surge la figura del “gestor”, que suele ser empresa intermediaria entre arrendador y arrendatario.
La nueva legislación ha creado incertidumbre, y esto provoca la falta de transacciones, que el capital salga de los mercados, que el propietario prefiera no alquilar, y que el mercado del alquiler se ralentice. Si se protege en exceso al inquilino, freno el alquiler.
Foto cabecera de Camille Minouflet para Unsplash.
