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Como hemos contado el otro día, hemos asistido a SIMA 2017, y aprovechamos para participar en diferentes charlas del Foro de Inversión.
Os compartimos aquí un descargable completo de todo lo que se ha tratado en el Foro y un resumen de algunas partes más importantes destacadas:
Sobre el BREXIT
Crea incertidumbre. 1 millón de m2 podría irse de la city londinense. Se ha hablado de Dublin, París, Amsterdam, Frankfurt, Madrid y Barcelona.
¿Qué Ofrecemos en España?
Buena calidad de vida, menores costes de vida y en renta somos mas competitivos que París, por ejemplo (aquí en zona prime son 28 €/m2 y en Paris 60 €/m2), y unas reformas laborales mas flexibles que Francia y esto atraerá talento. Va a tardar mucho en materializarse dicha decisión y no habrá un solo ganador, sino que se repartirán entre varias ciudades de Europa. Las compañías importantes británicas están buscando oficinas fuera, algunas también en Bruselas.
OFICINAS
Los edificios de buena calidad y bien ubicados se llenan y obtienen unas rentas mas elevadas. Las rentas de las oficinas son muy cíclicas.
MANOTERAS – (core plus): bien ubicados, tecnológicos y con transporte (15 €/m2) y otros viejos de la zona los alquilan a (9 €/m2).
CASTELLANA 42 – (core cbd): la ultima reforma fue en el 2010 por lo tanto los precios oscilan entre 19-20 €/m2. En vez de 30-35 €/m2 si estuviera rehabilitado.
Falta el producto de oficinas en Madrid de calidad y apenas hay para rehabilitar.
¿Cómo ayudar a dinamizar el sector de oficinas?
- Medición y rating técnico de los edificios de oficinas (standards). AEO (asociación española de oficinas)
- Dar mas transparencia y dinamismo al sector de oficinas. En España, la gente no suelta información y los inversores que vienen a invertir, desconfían por eso y tardan una media de 8 meses hasta que lo estudian por esa razón. Aplicación para ver cada edificio, info, inversores previos, rentas y ocupación etc…
- Falta de estándares en el sector. Es un esfuerzo de todos. Va a aportar transparencia, profesionalidad y dinamizar el mercado.
- Sostenibilidad: certificaciones (“well, leed”…) al mercado le gusta y es una necesidad cubierta.
- Entre otros. Descargar el resumen completo (formato PDF).
TECNOLOGIA
El sector inmobiliario es muy lento: 15 días para conceder una hipoteca, meses para dar licencias, años en planes y 7 días en tasación etc. Una promoción tarda 18 meses. La ubicación es importante, el producto y el momento adecuado.
Hay que reducir el tiempo de puesta en el mercado. En idealista tienen mucha info del mercado. UDA (urban data analytics): la empresa mas innovadora en real estate. Ha revolucionado el sector inmobiliario. Algoritmos y feedback de los players. Para anticiparse al mercado y predecir que va a ocurrir. La formación de carteras de los fondos. Factores: valoración, rentabilidad y precio.
CENTROS COMERCIALES y RETAIL
Hay ciclos muy marcados. Llevamos 3 años buenos pero quedan 2 años interesantes aún. Las SOCIMIS se fraguaron en el 2013. En España hay 180 de centros comerciales operativos y en USA hay 8000 C.C mas grandes que la vaguada.
Los C.C están evolucionando por el e-commerce. Mas del 10% del retail es por e- commerce. Ojo cambio cultural, evolución económica y los políticos que no obstaculicen.
Los RETOS del mundo del retail son:
- E-commerce: hay un canal mas que se comerá un trozo del pastel, pero en España el buen clima incita a la gente a salir a los CC y a las calles.
- Atraer a la gente
- Las fronteras tradicionales existen cada vez menos, ya todo es gaseoso: consumidor multicanal, y centro ciudad y periferia están cada vez mas unidos.
LOGÍSTICO
Ha pasado de ser el patito feo a liderar el ranking.
El BIG DATA esta revolucionando el sector junto al e-commerce. Las naves tienden a ser mas grandes y la rotación de producto es mayor. Buena comunicación y buenos accesos son claves. Mayor automación. Pero ojo, que esta maquinaria te sirva luego para otros inquilinos. Adecuada dotación de parking. Hay aproximadamente 10% de desocupación en este tipo de naves. Especialización de 1a corona. En Coslada y S.Fernando, la ocupación es de menos del 10%.
INVERSORES INTERNACIONALES
Son exigentes y sofisticados. Buscan un macro favorable estable. Dicen que nos estamos recuperando poco a poco. Dicen que hay oportunidades para todos pero que están en manos del propietario erróneo, como pueden ser bancos. Que en china empieza a haber una burbuja. Si hay mas empleo, habrá mas consumo, se venderán mas coches y se ocuparan mas oficinas.
Los inversores necesitan ser educados. Siguen prefiriendo a Francia antes que España a pesar de los precios. Dicen que invierten en España aun pues la economía esta creciendo y los precios son buenos.
URBANISMO
Hay una hemorragia legislativa que emana de los entes locales. Gran inseguridad jurídica y deterioro del estado de derecho. En contencioso administrativo hay una maraña de leyes. La ley del suelo es del 2001, y ha sido modificada mas de 100 veces. Situación crítica en el urbanismo nacional. En 1956 empezamos con un instrumento (planes de urbanismo, que ya no valen) en el año 1975 (ley nueva), el partido socialista en 1992 deja su impronta en el texto refundido. El urbanismo es autonómico y el estado tiene poco que decir. El estado se pliega y cada Comunidad Autónoma aprueba sus leyes. Tal como estamos no podemos seguir.
RESIDENCIAL
Suelo urbano finalista, stock de vivienda y obra nueva.
Nuevos desarrollos de suelo urbano finalista : en madrid, hay suelo finalista para 5 años. En Madrid centro y zona norte ya empieza a haber escasez de suelo. Hay 340.000 viviendas nuevas vacías en España. 1.6 millones de viviendas construidas desde el 2008. En Madrid capital hay 14.5% de stock. En Madrid, se hacen el 25% de los visados de España: 16.560 unidades. Zaragoza esta funcionando muy bien. La recuperación es selectiva, la mitad de las provincias de España están empezando a recuperarse pero aun hay otras en ajuste. Hay zonas de bajo nivel de stock y la demanda esta reactivada: Madrid, Rivas, Bilbao, Zaragoza, Ibiza.. entre otras.
GLOBALIZACION
Vivimos tiempos confusos. No sabemos lo que nos pasa y eso nos pasa “Ortega”.
CHINA (2014): la economía china supera a USA. USA supero a UK en 1872. Hay una revolución económica y social que afecta a todo el mundo. En el 2007 la población urbana supero a la población rural. China crece al 7%. El mundo emergente crece a grandes pasos y Europa se envejece. Los españoles deberíamos mirar mas a Africa en vez de al norte o al este u oeste.
Hay dos variables:
1) Divergencia demográfica
2) Convergencia tecnológica (es mas fácil copiar que inventar).
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Barcelona. Foto de Erwan Hesry
