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22 May, 2017

(Español) Discrepancias entre los datos del Catastro o los datos del Registro de la Propiedad

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En el mercado inmobiliario es frecuente ver discrepancias entre los datos del Catastro o los datos del Registro de la Propiedad, ello es debido a que son dos instituciones con orígenes, características y finalidades distintas.

Los dos sistemas han evolucionado de forma independiente y sin comunicación entre ambas provocando que los datos entre uno y otro no coincidan la mayoría de las veces.

En los últimos años a través de reformas legislativas y hasta llegar a la promulgación del RDL 1/2004 de 5 marzo que aprueba el Texto Refundido de la ley del catastro inmobiliario, se incorporan vías de comunicación y colaboración entre ellas. Mientras tanto, y hasta la efectiva colaboración entre ambas subsisten errores, siendo uno de los más comunes la superficie construida y útil del Inmueble.

Recordemos como superficie construida, la definición que nos da el Catastro:

«La superficie construida total del bien inmueble es la suma de la superficie catastral construida de la parte privativa del mismo más la parte correspondiente de la superficie de elementos comunes.

— La superficie catastral construida de la parte privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.
En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1.50 metros.

—La superficie de elementos comunes atribuida a cada bien inmueble se publica en la SEC a título informativo y es un reparto aproximado de la superficie total de elementos comunes de la propiedad a cada uno de los bienes inmuebles de la misma, a los solos efectos de su valoración catastral.»

Muchos errores provienen de no saber distinguir entre p.p de elementos comunes, o bien no descontar espacios con altura inferior a 1,50 m, etc… que han llevado a errores a fincas antiguas en el Registro de la Propiedad, ahora bien no confundir con la Superficie útil cuya definición podría ser la superficie formada por el perímetro interior de los cerramientos
exteriores más la mitad de la superficie útil de balcones y terrazas con el límite del 10% de la superficie interior.

Ahora preocupa

  • Más de medio millón de afectados esperan la decisión de si el criterio del Tribunal Constitucional respecto a la plusvalía municipal se aplicará finalmente al ámbito estatal.
  • Si la evolución de los tipos de interés de las futuras hipotecas continúa al alza, se estancará la tendencia de crecimiento del mercado inmobiliario.
  • En España hay suelo para levantar 1,5 millones de casas, pero el sector cuenta con 340.000 pisos en stock.

P.D: recordemos que la normativa obliga a informar al consumidor de la superficie útil de la vivienda y se haga constar en la publicidad de las viviendas y en todos los documentos que firma el comprador (arras, contrato privado de venta, etc…).

¡Hasta la próxima!

Guadalupe Rodríguez

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