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24 April, 2017

(Español) Cuando tienes una propiedad para la venta o alquiler y te devanas los sesos pensando en cómo remodelarla

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Hay que ser sincero y asumir que en determinadas circunstancias uno no quiere pensar, quiere que alguien más lo haga y lo haga bien, bonito y barato. Es la regla de las Tres B. Aplica prácticamente para cualquier situación cotidiana.

Así que aquí estamos con un departamento o una casa a la que debemos o queremos mejorar ya sea para venderla o alquilarla. Ideas tenemos, lo que tal vez no se nos da con facilidad es lo de llevarlas a cabo. Por lo tanto, consultamos a la arquitecta Mirta Blazkow, especialista en pericias y tasaciones.

He aquí sus recomendaciones:

  • Se parte desde la premisa de obtener una diferencia económica a partir de la inversión que se realizará con la reforma planteada, lo primero y fundamental que debe tenerse en cuenta es la UBICACIÓN dentro de la ciudad, para evaluar si será posible recuperar la inversión con las expectativas lógicas de ganar a partir de ello. La experiencia indica que los factores que más inciden en el precio de un departamento, en un edificio en altura, son características físicas como la ubicación, la calidad constructiva del edificio en general, sus vistas y la posición del departamento en cuanto a altura. Es importante notar que ninguna de ellas cambiará con nuestra reforma.
  • Claro está, tenemos que pensar que el precio al que consigamos los materiales y la mano de obra que contratemos van a ser los mismos, tanto si lo invertimos en un departamento en la periferia, en una zona insegura o degradada, que si lo aplicamos en un departamento céntrico con vistas a un parque, la ciudad pura y dura o las sierras, abastecido por todos los servicios, próximo a puntos urbanos de interés y con todos los medios de transporte a disposición. Pero la posibilidad de ganar a partir de la inversión, es  más viable, segura y rápida sólo en el segundo de los casos.

La inversión, entonces, tiene que tener en cuenta principalmente la posibilidad de reventa posterior, o la obtención de una buena renta por alquiler, y hay zonas de la ciudad o ubicaciones dentro de la manzana misma, que no lo resisten por más que la obra haya quedado espectacular.

La parte divertida, esa en la que quieres intervenir, la remodelación en sí misma.

  • Es importante lograr captar el interés de la franja más amplia de posibles compradores siempre buscando revalorizar las condiciones internas del departamento existente, captar su estilo o potencialidades y adaptarlo a las nuevas necesidades.
  • Evitar el diseño o distribuciones extravagantes, dirigidos a gustos más acotados.
  • Usar colores claros, mucho blanco que es luminoso y permite luego al adquirente que lo tome de base para agregar colores si ese es su gusto.
  • Siempre apuntando al gusto general, los cambios que se hagan sobre la construcción existente deben apuntar a generar integración entre los diversos ambientes, fluencia en el espacio y, tema clave, la iluminación directa a las habitaciones. Los ambientes amplios, claros y luminosos, que permiten luego distintas maneras de disponer en ellos los muebles, de modo de adaptarse a diversos modos de vida y de apropiación de espacios, son buscados y valorados.

Y una vez que sabes qué quieres, lo que se viene es Planificar y Presupuestar –qué dos verbos. ¿eh?

Pero incluso antes de las Dos P para poder siquiera pensar en ellas, lo que hay que tener en cuenta es la necesidad de realizar un relevamiento minucioso de la estructura y paredes, distinguiendo entre los elementos portantes y aquellos que constituyen solo un cerramiento, conseguir la documentación planimétrica del departamento y los planos técnicos de las instalaciones sanitarias, bajadas, circuitos eléctricos.

¿Y por qué?

Porque de este modo, se puede Planificar y Presupuestar concienzudamente la obra previendo problemas, evitando salir al cruce de contingencias o imprevistos con soluciones rápidas o al paso que siempre encarecen el presupuesto, extienden el tiempo prefijado y van en desmedro de la calidad del resultado final.

Consejos:

  • Elaborar el presupuesto al detalle antes de empezar (por eso es tan importante el relevamiento y disponer de toda la planimetría que se pueda conseguir) y luego, buscar mejores precios, ofertas, planes de financiación de cada uno de los ítems, de modo de achicar el gasto previsto o tener un margen para una mejora más.
  • Las áreas de intervención que mayor porcentaje de incidencia tienen sobre el presupuesto total son las áreas húmedas, esto es, baño, cocina y lavadero, en ese orden. Esto es por sus instalaciones: el costo de los artefactos, la grifería y la mano de obra especializada.
  • Elegir piezas de iluminación y grifería de primera calidad, ya que hay amplia gama de precios aún en las primeras marcas.
  • En cuanto a los revestimientos, no embarcarse en gastos exagerados, apuntar al color neutro, claro, hay calidad sin gastar demasiado y por el contrario, idear un buen diseño de colocación, jugando con distintas tramas, ángulos y controlar estrictamente al colocador, ya que el mejor material puede ser deslucido por una mala colocación y lo mismo al revés.

Por último, la arquitecta Mirta Blazkow advierte que «es fundamental conocer la reglamentación municipal vigente y tener en cuenta que, según el grado de intervención hay que presentar planos» porque algunas requerirán un permiso del ayuntamiento y con otras bastará un aviso de obra. Y agrega que también hay que tener en claro «la situación del consorcio, su reglamentación interna, dar aviso de las reformas que se pretenden encarar y requerir su autorización».

Sin embargo, creo que —también— lo que todo vendedor o locatario tendría que prever es la mirada del futuro ocupante. Esa persona está buscando un hogar. Un lugar para habitar con todo lo que esa persona es. Tal vez la cosa se reduzca a eso y el consejo final sea: ofrece un hogar.

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